El aprendizaje experiencial es uno de los métodos de enseñanza más eficaces en las escuelas de negocios. El beneficio de poner su conocimiento en movimiento dentro de la seguridad de su institución no tiene precedentes, y la Escuela de Negocios Villanova en Pensilvania ha llevado esto al siguiente nivel al lanzar el primer fondo de bienes raíces comerciales dirigido por estudiantes de pregrado de los EE. UU. $650,000.
El Fondo Administrado por Estudiantes de Bienes Raíces Daniel M. DiLella y Thomas M. Mulroy (DAN-TOM) se lanzó en Villanova Business School en el otoño de 2018, y el primer fondo de este tipo está atrayendo la atención por todas las razones correctas.
El Dr. Shawn Howton, Director del Centro de Bienes Raíces Daniel M. DiLella dijo: “Tratamos de hacer todo el aprendizaje experimental que podamos. Eso es algo en lo que creemos en Villanova”.
La idea de que los estudiantes tomaran decisiones financieras proactivas estuvo en proceso durante algún tiempo, pero es comprensible que si los estudiantes iban a tomar el control de un fondo, había que arreglar mucho, a saber, obtener la luz verde del equipo legal de Villanova.
Una vez que las discusiones habían estado en curso durante un tiempo, Daniel M. DiLella (el hombre detrás del centro de bienes raíces) y Thomas M. Mulroy estaban dispuestos a proporcionar una gran cantidad de dinero y darlo como donación. Ahí es cuando el fondo realmente podría comenzar a moverse.
Howton dijo: “Sentimos que es la mejor culminación de una experiencia que puedes tener para ser el líder en esto.
“Es una excelente manera para que los estudiantes vean cómo es un negocio de bienes raíces de principio a fin. Y se ha demostrado que es exactamente eso. Los estudiantes que han estado involucrados obtienen excelentes trabajos y realmente se ponen en marcha”.
Construyendo los equipos
Dentro de un fondo de inversión hay estructuras obvias que deben estar en su lugar, y es lo mismo en Villanova con administradores de fondos, analistas y pasantes que forman los equipos.
Howton dijo: “Los administradores de fondos y los analistas en algún momento a mediados de la primavera deciden cómo quieren que sea el fondo del próximo año y cuántos administradores de fondos y analistas creen que deberían tener. Los juniors de este año luego solicitarán esos puestos y los equipos actuales decidirán antes de irse en la primavera quiénes serán los administradores de fondos.
“El año pasado todos trabajaron juntos en acuerdos y este año lo están haciendo en equipos. Cada gerente tiene un conjunto de analistas y tratan de encontrar sus propios tratos”.
Aunque el fondo es una experiencia de aprendizaje inmersivo, es un programa extracurricular que puede complementar los estudios de bienes raíces de los estudiantes en Villanova.
A Howton le encanta administrar el centro y dice que los profesores de bienes raíces de Villanova se mantienen fuera del fondo a propósito. En cambio, el fondo es supervisado por un empresario, un inversionista experimentado a cargo del fondo, un comité de inversión externo al que se une el CIO de la universidad.
El programa de bienes raíces de la escuela no es grande de ninguna manera, con alrededor de 40 estudiantes por año que realizan una especialización o especialización en bienes raíces (aunque Villanova lanzará una especialización en bienes raíces para la clase de 2021).
Howton dijo: “En aproximadamente siete años de nuestro programa, hemos colocado a todos los que querían un trabajo en bienes raíces en la industria. Entonces, hemos tenido suerte. A veces lleva un poco de tiempo, pero los estudiantes involucrados en el fondo consiguieron muy buenos trabajos y la mayoría de ellos de inmediato”.
Instinto
Las dos primeras propiedades del fondo se encuentran en desarrollos de almacenes: una en las afueras de Memphis, en el norte de Mississippi, y la otra en Carolina del Sur, en uno de los puertos interiores recién creados. Howton dijo: “El primero casi se ha ido. Lo bueno de ambos desarrollos es que si salen según lo planeado, se recuperarán y recuperaremos nuestra inversión con relativa rapidez. Pero los estudiantes tienen que hacer un seguimiento de cómo van los tratos, por lo que el trabajo se hace más grande todo el tiempo”.
Los negocios inteligentes también entran en juego al decidirse por una empresa inmobiliaria, y Howton señaló que las dos propiedades iniciales se veían bien, especialmente para sus mercados. Este no fue el caso con todas las propiedades consideradas por los estudiantes:
“Analizamos tres acuerdos multifamiliares diferentes y ninguno de ellos lo logró. Los estudiantes iban a lanzar uno de ellos y lo mataron justo al final.
“Estaban haciendo su diligencia debida y encontraron un error bastante grande en la propuesta real que les hizo cambiar de opinión, por lo que ni siquiera lo llevaron al comité de inversiones”, dijo Howton.
Los estudiantes siempre viajan para ver el trato. Por ejemplo, los estudiantes han visitado Memphis, San Antonio y Carolina del Sur como parte de su trabajo con el fondo. Howton agregó: «No hacen tratos sin que alguien vaya ‘pateando los ladrillos’ como les gusta decir a nuestros estudiantes».
Entendiendo el paisaje
Howton dijo que el fondo es estrictamente nacional, y aunque los estudiantes pueden elegir cualquier tipo de producto que deseen, eso no significa que no haya desafíos. Howton dijo: “Es difícil obtener acuerdos de abastecimiento porque $50,000 es nuestra inversión máxima, por lo que no somos un gran inversionista. Prácticamente tiene que ser amigos de nuestro centro de bienes raíces”.
El Business Fellow Vincent Sanfilippo ayuda y asesora a los estudiantes con sus estrategias de inversión, compartiendo su experiencia en la industria de capital privado, ayudándolos con las estructuras y enseñándoles el proceso.
Y aunque el fondo es de hecho administrado por estudiantes, aún se debe seguir el protocolo. Los estudiantes deben explicar por qué alguien merece un lugar en el equipo y revisar el galimatías por el que pasan todos los comités de contratación, desde el currículum hasta la entrevista.
Howton dijo: “Todo está supervisado por nosotros y nuestro comité de inversiones. No los dejamos correr. Pueden decidir quiénes son los líderes, pero está examinado”.
Enfoque inmobiliario
El fondo está financiado en su totalidad por inversionistas externos y, aunque actualmente está valorado en US$650.000, Howton admite que están tratando de llegar a un millón. Él dijo: “Creo que una vez que tengamos un par de ciclos que muestren lo que los estudiantes están haciendo y los resultados, otros donantes se sumarán.
“Ya hemos gastado $100,000 y queremos asegurarnos de tener suficiente para circular continuamente. Cuando el dinero regresa, el centro se queda con cualquier ventaja, así que una vez que comience a funcionar bien, ayudará a respaldar el fondo”.
Howton está asombrado por la rapidez con la que se reunió el fondo, y le da mucho crédito al liderazgo, al decano y al presidente de la universidad por permitirlo. Él dijo: “Es una buena parte de estar en una escuela privada más pequeña. Creo que una escuela estatal o una escuela grande tendrían dificultades para hacer esto porque tendrían que pasar por mucha más burocracia, por lo que ha sido un gran esfuerzo de equipo”.
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